Две жительницы Краснодара приобрели себе дома с земельными участками, расположенными так, что к одному дому можно было проехать только через гараж другого. В связи с этим между женщинами произошел конфликт и чтобы его разрешить, они встретились в суде.

Они взаимно оспаривали договоры купли-продажи недвижимости. Но до разрешения исков дело не дошло. Заявительницы заключили мировое соглашение, по условиям которого владелица первого дома Б. предоставила соседке Г. право ограниченного пользования гаражом, чтобы та могла проезжать к своему дому. За установленный сервитут Г. заплатила Б. единовременную денежную компенсацию в размере 500 тысяч рублей.

В 2017 году Б. продала свой дом с гаражом Х., при этом запись о сервитуте неограниченного срока действия была внесена в ЕГРН. Новая собственница дома с гаражом предъявила Г. иск о прекращении сервитута и об определении порядка пользования земельным участком, но в апелляционной инстанции ей было отказано.

В 2024 году Г. продала свой дом Ш. и в договоре было указано, что дом с гаражом обременен частным сервитутом.

Ш. подал заявление о процессуальном правопреемстве в мировом соглашении и суд первой инстанции его удовлетворил, указав, что установленный сервитут является постоянным и что переход права собственности на жилье другому лицу не влечет за собой прекращение сервитута.

Суд апелляционной инстанции отменил это решение и отказал в процессуальной замене Г. на Ш., отметив, что условиями мирового соглашения не предусмотрен переход права ограниченного пользования (сервитута) при переходе права собственности на объект недвижимости, для обеспечения права пользования которым был установлен  сервитут, а соглашение об установлении сервитута между Х. и Ш. не заключался.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами суда апелляционной инстанции, добавив, что нуждаемость в установлении сервитута определяется индивидуальными потребностями новых владельцев и что они могут установить его в судебном порядке отдельно.

В связи с этим Ш. обратился в Верховный Суд РФ, просив отменить решения апелляционной и кассационной инстанции по делу о правопреемстве.

Верховный Суд РФ напомнил, что сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, разъяснив при этом, что если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут (пункт 6 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 года).

«Сервитут наряду с правом собственности является вещным правом. Сервитут как вещное право устанавливается в отношении земельного участка (здания, сооружения и другого недвижимого имущества) и сохраняется при переходе права собственности на него. Сервитут следует судьбе объекта недвижимого имущества, для использования которого он был установлен», - сказано в определении Верховного Суда РФ.

Высшая инстанция напомнила, что спорный сервитут был установлен ввиду невозможности использования одного жилого дома без обременения жилого дома с гаражом. При этом Верховный Суд РФ, сославшись на материалы дела, подчеркнул, что с момента установления сервитута какой-либо возможности доступа к дому Ш. без использования гаража дома Х. не появилось.

Далее Верховный Суд РФ указал, что правопреемство в материальном правоотношении является основанием для процессуального правопреемства в мировом соглашении, поскольку возможно на любой стадии гражданского судопроизводства.

«В связи с тем, что вступившим в силу решением Х. было отказано в отмене сервитута, то было правильным удовлетворить заявление Ш. о процессуальном правопреемстве, что и сделал суд первой инстанции. Оснований для отмены данного судебного акта у суда апелляционной инстанции не имелось. Суд кассационной инстанции допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права не выявил и не устранил», - отметил Верховный Суд РФ.

Верховный Суд РФ оставил в силе решение суда первой инстанции, отменив судебные акты апелляционной и кассационной инстанций (Определение Верховного Суда РФ № 18-КГ25-450-К4).

Вестник Фемиды № 02 (188) Январь 2026