Очень острую и актуальную проблему изучил Верховный Суд РФ в споре между продавцом и покупателем квартиры в одном уральском городе. Верховный Суд РФ объяснил, почему покупателям надо быть особенно внимательными, если в числе собственников приобретаемого жилья значатся несовершеннолетние. А такого жилья в нашей стране не просто много, а очень много. Сегодня по закону, покупая жилье, в большинстве случаев его надо делить на всех членов семьи, в том числе и на детей.

Формально граждане знают, что на подобную сделку нужно только согласие органов опеки, но на практике у покупателя или риелтора не всегда хватает знаний и опыта, чтобы выявить все возможные риски.

Например, суды могут признать недействительной сделку по продаже жилья, если продавец, который должен был приобрести на полученные деньги новую квартиру для детей, не выполнил это условие. Именно такое дело и рассмотрел Верховный Суд РФ. А заодно и объяснил, как гражданин может обезопасить себя при такой покупке.

В случае, который стал предметом изучения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, органы опеки оспорили сделку между продавцом и покупателем жилья.

Гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли. Поэтому женщина заручилась согласием на продажу органов опеки. Чиновники опеки указали, что квартиру продать можно, но с условием, что одновременно будет приобретена другая жилплощадь, в которой дети получат по 1/3 доли. А мать должна сообщить госорганам о покупке в течение месяца после продажи жилья. Как именно должен происходить расчет с несовершеннолетними, в разрешении опеки сказано не было.

После продажи квартиры дети – собственники ее долей оказались без прав на свои квадратные метры.

Покупательница недвижимости рассчиталась за эту квартиру и въехала в нее.

Вот только прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела для детей новую жилплощадь, про которую говорилось в согласии органа опеки, – другими словами, нарушила указанное в документе условие.

Когда это стало известно, отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Покупательница, в свою очередь, утверждала, что разрешение вообще незаконно, поскольку в нем не указано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей. Кроме того, покупательница утверждала, что при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а её как покупательницу не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.

Суд первой инстанции удовлетворил иск отдела опеки и признал недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность продавца и ее детей. В пользу покупателя взыскали компенсацию. Суд в обоснование своей позиции сослался на ст. 167 Гражданского кодекса РФ.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и принял новое решение, отказав отделу опеки, а заодно и покупательнице квартиры. В определении указал: то, что бывшая хозяйка недвижимости не купила жилье детям и нарушила договоренности с опекой, не свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры незаконный. По мнению суда апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами ст. 168 Гражданского кодекса РФ, на которую первая инстанция вообще не ссылалась.

Опека с таким решением не согласилась и оспорила его в вышестоящую инстанцию.

Судебная коллегия по гражданским спорам Верховного Суда РФ отменила определение апелляции и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В определении по делу Верховный Суд РФ сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса РФ – ст. 168 (сделка, противоречащая закону) и ст. 173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана) (Определение N 48-КГ18-1). 

Российская газета – Федеральный выпуск: №276(9815)

Пресс-группа Элистинского городского суда Республики Калмыкия