При рассмотрении споров об условиях договорных отношений судам следует решать вопрос о юридической квалификации правоотношений сторон, чтобы избежать противоречивых и взаимоисключающих выводов, указал Верховный Суд РФ в деле, где продавец квартиры в строящемся доме фактически был признан судом застройщиком.

Как следует из материалов дела, 18 ноября 2018 года между А. и С. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры площадью 40 кв.м. в строящемся доме в Ялте, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство не позднее 31 декабря 2020 года заключить основной договор купли-продажи. А. обязался продать С. данную квартиру за 3,3 млн. рублей, С. передала ему аванс в размере 2,3 млн. рублей и получила от него расписку. Предполагалось, что остаток суммы должен быть выплачен сразу после ввода многоквартирного дома (МКД) в эксплуатацию. В ноябре 2022 года МКД был введен в эксплуатацию, а в феврале 2023 года за А. было зарегистрировано право собственности на данную квартиру, площадь которой в ходе строительства уменьшилась до 33,5 кв.м. Основной договор купли-продажи между А. и С. заключен не был. Поэтому покупатель обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на квартиру, об уменьшении стоимости имущества, о взыскании неустойки, морального вреда, убытков и штрафа. При этом истица считала, что договор был заключен ответчиком как застройщиком в целях привлечения денежных средств для долевого строительства многоквартирного дома и содержит все необходимые существенные условия этого договора.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, апелляционная инстанция решение отменила и приняла новое, которым требования С. были удовлетворены частично: была уменьшена стоимость квартиры до 2,7 млн. рублей, за С. было признано право собственности на нее, в соответствии с частью с законом об участии в долевом строительстве взыскал с ответчика неустойку в размере 153,5 тыс. рублей, взыскал убытки в размере 1,2 млн. рублей (за вынужденную аренду жилья), моральный вред в размере 5 тыс. рублей и штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя в размере 8 тыс. рублей. Кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

А. обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой.

Верховный Суд РФ напомнил, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. «Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон», разъяснил Верховный Суд РФ.

Суду общей юрисдикции независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, указал Верховный суд РФ.

Также Верховный Суд РФ отметил, что еще на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен был вынести на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношений истца и ответчика для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ).

По мнению Верховного Суда РФ, суд общей юрисдикции должен был определить, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам и указать мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле, чего апелляционный суд не сделал.

Исходя из положений Закона об участии в долевом строительстве, которым руководствовался суд апелляционной инстанции при разрешении настоящего спора, сторонами договора участия в долевом строительстве выступают застройщик и участник долевого строительства, разъяснил Верховный Суд РФ. Застройщик – это «хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда», напомнил Верховный Суд РФ.

Каких-либо документов, свидетельствующих о том, что А. являлся застройщиком МКД материалы дела не содержат, кроме того он является физическим лицом и поэтому не соответствует требованиям, предъявляемым законом об участии в долевом строительстве к застройщикам, подчеркнул Верховный Суд РФ.

«Более того, признав, что между сторонами фактически заключен договор долевого участия в строительстве, суд апелляционной инстанци в то же время указал, что заключенный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к противоречивым и взаимоисключающим выводам, что явилось следствием неправильного применения судом апелляционной инстанции к отношениям сторон норм материального права», указал Верховный Суд РФ.

Верховный Суд РФ направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Определение Верховного Суда РФ № 127-КГ25-29-К4).

Вестник Фемиды № 44 (185) Ноябрь 2025

Пресс-группа Элистинского городского суда Республики Калмыкия