Верховный Суд РФ опубликовал Определение от 10 июня 2025 года по делу № 32-КГ25-11-К1, в котором указал, какие обстоятельства должны учесть суды, рассматривая дело об оспаривании прекращения договора аренды публичного земельного участка, притом, что арендатор направлял заявление о продлении договора, но оно не было получено.

В 2012 г. администрацией Энгельсского муниципального района Саратовской области У. был предоставлен земельный участок с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства». 12 октября 2012 г. между комитетом по управлению имуществом администрации данного района и У. был заключен договор аренды этого участка сроком с 10 октября 2012 г. по 9 октября 2022 г.

До истечения срока действия договора аренды У. по почте направила в комитет по земельным ресурсам районной администрации заявление о продлении срока договора аренды на три года в соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14 марта 2022 г. № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которая предусматривает, что до 1 марта 2023 г. арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения допсоглашения к договору аренды такого участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды. Позднее выяснилось, что заявление арендатора не было получено арендодателем.

10 февраля 2023 г. У. заключила с Ю. договор замены стороны в обязательстве по договору аренды. 2 марта того же года комитет по земельным ресурсам районной администрации направил в адрес У. уведомление об отказе от договора в связи с истечением срока аренды и нарушением пунктов договора, который по истечении трех месяцев будет считаться расторгнутым. Указанное уведомление не было получено арендатором и возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения.

27 июня 2023 г. Ю. получил уведомление о приостановлении государственной регистрации прав в связи с прекращением права аренды У. на основании заявления администрации Энгельсского муниципального района от 2 июня 2023 г. Ю. обратился в суд с иском к комитету по земельным ресурсам о признании указанного уведомления недействительным и о признании договора аренды действующим. Истец полагал, что договор аренды после истечения срока его действия возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка после 9 октября 2022 г. возобновлен на неопределенный срок, поскольку У. воспользовалась своим правом на продление срока аренды, однако ее заявление арендодателем рассмотрено не было. Кроме того, установлено, что после 9 октября 2022 г. У. продолжала пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя. В связи с этим иск был удовлетворен.

Апелляция отменила это решение и приняла новое, которым отказала в удовлетворении требований Ю., указав, что доказательств использования У. земельного участка после прекращения срока действия договора аренды не представлено, факта надлежащего ее обращения к арендодателю с заявлением о продлении действия договора для завершения строительства, как и осуществления самого строительства в период действия договора, не установлено, в связи с чем оснований для заключения договора аренды с У. на новый срок без проведения аукциона не имелось. Кассационный суд согласился с выводами апелляционной инстанции.

Ю. подал жалобу в Верховный Суд РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отметила, что положения ч. 3 ст. 8 Закона № 58-ФЗ, предусматривая возможность пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются частью комплекса мер поддержки социально-экономического характера в отношении граждан РФ и российских юридических лиц, принятых, как это следует из пояснительной записки к проекту данного федерального закона, в целях защиты национальных интересов России в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций. Указанная норма преследует цель соблюдения баланса интересов сторон договора аренды, заключенного на определенный срок, и учитывает возможное негативное влияние таких действий иностранных государств и международных организаций, при которых эффективное исполнение договора в течение установленного срока может быть затруднено (Определение КС РФ от 31 октября 2023 г. № 2896-О).

Судебная коллегия указала, что до истечения срока действия договора аренды 9 октября 2022 г. арендатор, реализуя установленное законом право, в соответствии с положениями упомянутого закона направила в комитет заявление о продлении срока действия договора. В установленные законом сроки решение о заключении дополнительного соглашения к договору аренды уполномоченным органом не принято. При разрешении спора суд апелляционной инстанции с целью установления обязанности комитета по управлению имуществом администрации района рассмотреть заявление арендатора о заключении допсоглашения к договору аренды, не учел положения п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. В соответствии с данной нормой уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Бремя доказывания факта направления сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение, подчеркнул Верховный Суд РФ. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Таким образом, нижестоящие судебные инстанции с целью установления обязанности у комитета по управлению имуществом районной администрации заключить допсоглашение не обеспечили надлежащую проверку направления требования У., в том числе относимости копии конверта и описи, а также не установили причин неполучения корреспонденции. «Поскольку юридически значимое сообщение может считаться доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним, в этой связи подлежали установлению основания, при которых арендодатель вправе отказать в заключении дополнительного соглашения (ч. 3 ст. 8 Закона № 58-ФЗ)».

В случае если уполномоченный орган не заключил допсоглашение на основании ч. 3 ст. 8 Закона № 58-ФЗ, при отсутствии условий для отказа арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению дополнительного соглашения, поскольку не требуются принятие решения и соблюдение административных процедур. Вместе с тем, проверяя требования о признании договора действующим при направлении уведомления о заключении допсоглашения, судебным инстанциям следовало исходить из преследуемой арендатором материально-правовой цели, направленной на оспаривание отказа арендодателя в продлении срока действия договора, отметил Верховный Суд РФ.

Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведение торгов (п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июля 2020 г.). В этой связи, поскольку после 9 октября 2022 г. У. продолжила пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны комитета по земельным ресурсам, такой договор может считаться заключенным на неопределенный срок, пояснил Верховный Суд РФ.

Верховный Суд РФ добавил, что реализация арендодателем права на односторонний отказ предусмотрена п. 2 ст. 610 ГК РФ и такой отказ не может быть признан недействительным, за исключением случая, если такие действия арендодателя будут квалифицированы как недобросовестные.

Суды, разрешая спор, не установили все юридически значимые обстоятельства и не обеспечили правильность применения норм действующего законодательства, регулирующих спорные правоотношения. Требования Ю. основаны на соглашении от 10 февраля 2023 г. о внесении изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка, которое в установленном законом порядке не было зарегистрировано, отметил Верховный Суд РФ. Поскольку на основании указанного соглашения арендатор передавал свои права и обязанности по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, другому лицу (перенаем), то такое соглашение подлежит регистрации. В этой связи для цели установления наличия у Ю. права на обращение в суд подлежали установлению обстоятельства возникновения у заявителя в рамках арендных правоотношений каких-либо субъективных прав и законных интересов.

Верховный Суд РФ отменил обжалуемые судебные акты, направив дело на новое апелляционное рассмотрение.

Определение Верховного Суда РФ от 10 июня 2025 года, дело № 32-КГ25-11-К1

Пресс-группа Элистинского городского суда Республики Калмыкия