В январе 2020 г. межведомственная комиссия признала многоквартирный жилой дом аварийным и подлежащим сносу. Администрация муниципального образования «Городской округ Астрахань» распоряжением от 16 марта 2020 г. также признала дом аварийным и подлежащим сносу. Срок отселения граждан не позднее 1 декабря 2024 г.

29 мая 2020 г. К. и ООО «Володарский водопровод» заключили соглашение об отступном, по которому женщина приобрела нежилое помещение в указанном МКД общей площадью 92,2 кв. м. Согласно соглашению размер отступного определялся с учетом рыночной стоимости имущества по договоренности сторон и составил 850 тыс. руб. В тот же день стороны заключили договор купли-продажи помещения.

Распоряжением от 25 августа 2020 г. администрация Астрахани внесла изменения в п. 2 распоряжения от 16 марта 2020 г. в части установления срока отселения граждан, установив его не позднее 1 апреля 2021 г. Распоряжением от 5 марта 2022 г. администрация изъяла для муниципальных нужд домовладение и доли земельного участка площадью 584 кв. м, пропорциональные площади дома.

23 мая 2022 г. К. и А. заключили договор дарения нежилого помещения, 26 мая за одаряемой были зарегистрированы право собственности на помещение и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 584 кв. м.

Правительство Астраханской области постановлением от 23 июня 2023 г. № 344-П включило многоквартирный дом в перечень домов, подлежащих переселению в рамках региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2023–2027 годах». В соответствии с постановлением администрации от 6 октября 2023 г. № 189 «Об утверждении муниципальной программы муниципального образования «Городской округ город Астрахань» «Переселение граждан муниципального образования «Городской округ город Астрахань» из аварийного жилищного фонда в 2023–2027 годах» многоквартирный дом был включен в перечень признанных аварийными с 1 января 2017 г. до 1 января 2022 г.

А. обратилась в Кировский районный суд г. Астрахани с иском к администрации о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения. Решением суда первой инстанции иск удовлетворен, с муниципального образования взыскана стоимость выкупной цены нежилого помещения в размере 850 тыс. руб., а также расходы на уплату госпошлины, в остальной части в удовлетворении требований было отказано. Суд апелляционной инстанции отменила указанное решение ввиду принятия отказа истца от иска.

Впоследствии А. обратилась в суд с иском к администрации о возложении обязанности предоставить нежилое помещение. Она указала, что в перечень изымаемых помещений в многоквартирном жилом доме принадлежащее ей нежилое помещение не включено, вместе с тем, поскольку дом включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2023–2027 годах», она имеет право выбора способа обеспечения жилищных прав, в связи с чем просила предоставить равноценное нежилое помещение с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок взамен изымаемого помещения.

Суд отказал в удовлетворении иска, так как пришел к выводу о том, что ни одной из утвержденных региональной или муниципальной адресных программ предоставление нежилых помещений взамен изымаемых в аварийных многоквартирных домах не предусмотрено, в связи с чем А. не имеет права на предоставление другого нежилого помещения.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляция указала, что использование А. спорного нежилого помещения по целевому назначению невозможно ввиду аварийного состояния всего дома, подтвержденного решением межведомственной комиссии. Принимая во внимание, что правовые последствия признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу для собственников нежилых помещений законодательством прямо не урегулированы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

Суд указал, что поскольку многоквартирный дом, в котором расположено спорное помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, А. избран способ реализации жилищных прав в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу в виде предоставления другого нежилого помещения в собственность, о чем она уведомила ответчика. В этом случае, по мнению суда, нежилое помещение предоставляется собственнику на условиях и в порядке, предусмотренных адресной программой по переселению из аварийного жилищного фонда. В связи с этим апелляция удовлетворила заявленные требования, обязав администрацию предоставить равноценное нежилое помещение с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок взамен изымаемого. Кассация поддержала это решение.

Администрация Астрахани обратилась с жалобой в Верховный Суд РФ. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ со ссылкой на правовую позицию, изложенную в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012 г., разъяснила, что обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Законом о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. В случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Как пояснил Верховный Суд РФ, исходя из целей Закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ (создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан), принимая во внимание, что предоставление иного нежилого помещения взамен изымаемого не приведет к улучшению условий проживания конкретных граждан, обеспечивает лишь имущественные интересы собственника такого помещения, при этом нежилые помещения не могут быть отнесены к аварийному жилищному фонду, нормы данного закона не подлежат применению по аналогии к спорным правоотношениям как противоречащие их существу.

Верховный Суд РФ указал, что в настоящем случае в отсутствие в законе нормы, предусматривающей возможность изъятия нежилых помещений, расположенных в домах, признанных аварийными, надлежит руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями ст. 32 ЖК РФ. В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом администрация не оспаривала право А. на получение выкупной цены, сам факт несогласия истца с ее размером не может являться основанием для возложения на ответчика обязанности по предоставлению собственнику аварийного нежилого помещения иного нежилого помещения.

Верховный Суд РФ отменил определения апелляции и кассации, решение суда первой инстанции оставил в силе (Определение № 25-КГ25-3-К4).

Верховный Суд РФ. Судебная практика.

Пресс-группа Элистинского городского суда Республики Калмыкия