Верховный Суд РФ опубликовал Определение от 17 июня 2025 года по делу № 81-КГ25-2-К8, в котором указал на разницу между предоставлением жилого помещения для краткосрочного проживания по найму и оказанием гостиничных услуг.

М. на праве собственности принадлежит трехэтажный жилой дом площадью 347,5 кв. м, расположенный в границах земельного участка, находящегося в собственности Кемеровской области. Вид разрешенного использования участка – «туристическое обслуживание, общественное использование объектов капитального строительства, отдых (рекреация)». М. обратился в администрацию Шерегешского городского поселения и комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области с заявлением о предоставлении ему указанного участка без торгов. Ему было отказано со ссылкой на то, что испрашиваемый участок расположен в функциональной зоне «Зона отдыха», территориальной зоне «Зона рекреационного назначения – курортных центров с включением объектов общественно-деловой, социальной и транспортной инфраструктур», для которых размещение индивидуальных жилых домов не предусмотрено. Данный участок является объектом регионального значения, предназначенным для размещения спортивно-туристических объектов. Также было отмечено, что на испрашиваемом земельном участке находятся следующие объекты: трехэтажное здание, которое используется для размещения бани, сауны, хаммама, бассейна, и трехэтажное здание, использующееся под гостиницу.

Позднее в акте обследования земельного участка от 22 апреля 2023 г. с приложенными к нему фотоматериалами, составленном специалистами администрации Шерегешского городского поселения, зафиксировано, что в настоящее время на участке расположены четырехэтажное жилое здание, трехэтажное нежилое здание, трехэтажное здание и хозяйственные постройки, участок не огорожен, территория земельного участка очищена, припаркованы автомобили как во внешнем, так и во внутреннем дворе.

Прокурор г. Таштагола Кемеровской области в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к М. о признании незаконной деятельности по предоставлению гостиничных услуг и кратковременных услуг для проживания в жилом доме, а также о запрещении указанной деятельности. М. в судебном заседании суда первой инстанции подтвердил, что на фотографиях, представленных администрацией, видны принадлежащие ему объекты недвижимости, в том числе жилой дом.

По результатам проведенного главным управлением архитектуры и градостроительства Кемеровской области мониторинга объектов капитального строительства, расположенных на территории спортивно-туристического комплекса «Шерегеш», установлено, что указанный жилой дом используется в качестве гостиницы. В интернете размещена информация о туристическом комплексе «Фристайл», в том числе описание местоположения, цены, услуги, режим работы, контактные телефоны. Кроме того, ООО «Металлэнергофинанс» было выявлено превышение нормы потребления электроэнергии жилого дома.

Исследовав и оценив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд установил факт эксплуатации жилого дома не по назначению, а именно для предоставления гостиничных услуг. Указав, что наличие у жены ответчика и у его сына регистрации по месту жительства в спорном доме не опровергает довод прокурора об оказании М. гостиничных услуг. Поскольку к строительству и эксплуатации гостиниц предъявляются более строгие требования, суд пришел к выводу о нарушении прав и законных интересов неопределенного круга лиц, в связи с чем удовлетворил требования прокурора. С выводами суда первой инстанции согласились апелляция и кассация.

М. обратился с жалобой в Верховный Суд РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ разъяснила, что по смыслу п. 1 ст. 1065 ГК РФ опасность причинения вреда в будущем должна иметь реальный характер и подтверждаться соответствующими доказательствами. При этом оценка обстоятельств, свидетельствующих о наличии или об отсутствии опасности причинения вреда в будущем, должна производиться с учетом нормативных актов, регулирующих деятельность, о прекращении которой ведется речь в исковом заявлении, и предусматривающих требования, предъявляемые к такой деятельности. Кроме того, в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания возможности причинения определенной деятельностью ответчика в будущем вреда, а также того, в чем конкретно он будет выражен и необходимости запрета этой деятельности лежит на лице, обратившемся в суд, а с учетом положений ч. 1 ст. 45 этого же Кодекса, принимая во внимание, что с иском в суд обратился прокурор, на последнем лежала еще и обязанность доказать нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц и опасность причинения им вреда в будущем.

Сославшись при разрешении спора на положения п. 1 ст. 1065 ГК, суды первой и апелляционной инстанций оставили без исследования и надлежащей правовой оценки обстоятельства, связанные со следующим: действительно ли эксплуатация ответчиком спорного объекта нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц и создает опасность причинения им в будущем вреда; какими нормативно-правовым актам данная деятельность регулируется; какие именно действия М. можно расценить как предоставление гостиничных услуг, а какие – как услуг по предоставлению временного жилья для краткосрочного проживания, указал Верховный Суд РФ.

Судебная коллегия напомнила содержание ч. 2 ст. 30 ЖК РФ из которой следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным Кодексом.

Со ссылкой на п. 4 Постановления Пленума Верховного Суд РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» Верховный Суд РФ разъяснил: с учетом того, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство, в отличие от жилищного законодательства, регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, например сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений.

Поскольку по договору краткосрочного найма жилого помещения оно предоставляется для проживания в нем, предоставление его гражданам в пользование на срок не является оказанием гостиничных услуг и не противоречит существу законодательного регулирования найма жилых помещений, указал Верховный Суд РФ. В нарушение приведенных норм права, установив, что деятельность М., о запрете которой просит прокурор, связана с предоставлением принадлежащего ответчику на праве собственности жилого дома для кратковременного проживания, суды первой и апелляционной инстанции неправомерно исходили из того, что данный жилой дом должен соответствовать требованиям, предъявляемым к гостиницам.

Верховный Суд РФ отменил судебные акты трех инстанций, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Верховный Суд РФ. Судебная практика.

Пресс-группа Элистинского городского суда Республики Калмыкия