И. на праве собственности с 2018 г. принадлежит земельный участок, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». В границах земельного участка был возведен четырехэтажный дом. 25 июля 2022 г. И. обратилась в Адлерский отдел г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на это здание. Однако государственный учет и регистрация прав на здание были приостановлены в связи с возникновением сомнений в соблюдении заявителем норм градостроительного законодательства.

Далее администрация города-курорта Сочи обратилась в суд с иском к И. о сносе самовольной постройки – четырехэтажного объекта капитального строительства.

При рассмотрении дела судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза, из заключения которой следует, что дом построен на 70%. Фактические параметры объекта строительства в части количества этажей здания соответствуют сведениям, содержащимся в рабочем проекте на жилой дом. В части площади застройки и общей площади здания фактические параметры исследуемого объекта превышают значения указанных в разрешительной документации параметров, что может быть обусловлено отличием методик подсчета площадей здания (площади застройки и общей площади здания), действующих на момент разработки проектной документации и на момент подсчета фактических параметров исследуемого объекта.

Как указано в заключении эксперта, фактически коэффициент использования территории (КИТ) в рассматриваемом случае составляет 1,24, что не соответствует требованиям (Правилам землепользования и застройки на территории г. Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 г. № 202), действующим на момент проведения экспертизы. Сохранение этого объекта строительства не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не создает препятствие в пользовании рядом расположенными земельными участками, зданиями, сооружениями. При этом снос объекта, его железобетонного каркаса, который также выполняет функцию удерживающего грунт сооружения, может создать угрозу сползания грунта.

Решением суда первой инстанции от 9 марта 2023 г. иск удовлетворен частично. Суд признал спорный объект недвижимости самовольной постройкой и обязал И. снести его за счет собственных средств, а также взыскал расходы на проведение судебной экспертизы. Суд исходил из того, что параметры возведенного объекта не соответствуют параметрам рабочего проекта, на основании которого выдано разрешение на строительство, а также превышен КИТ. Таким образом, спорное строение возведено с нарушением градостроительного законодательства, является самовольной постройкой.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали выводы суда первой инстанции.

И. подала жалобу в Верховный Суд РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ со ссылкой на п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснила, что по общему правилу наличие допущенного при возведении постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Но с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Судебная коллегия подчеркнула, что согласно п. 2 Постановления Пленума № 44 изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта не является основанием для признания такой постройки самовольной. В определении указано, что в рассматриваемом случае, признавая жилой дом самовольной постройкой, суд сослался на то, что он возведен с нарушением Правил землепользования и застройки. Однако из материалов дела следует, что на момент выдачи разрешения на строительство жилого дома в 2005 г. и начала его непосредственного строительства такие Правила еще не были приняты. Применение указанных Правил к жилому дому, строительство которого осуществлено в период действия разрешения на строительство, судом не мотивировано.

Судом не дана оценка выводу экспертизы о том, что превышение фактической площади застройки и общей площади здания значений, указанных в разрешительной документации, может быть обусловлено отличием методик подсчета площадей здания, действующих на момент разработки проектной документации и на момент проведения судебной экспертизы, заметил Верховный Суд РФ. Однако суд сослался на эти нарушения как на основание для сноса жилого дома.

В нарушение п. 29 Постановления Пленума № 44 суд не дал оценку существенности этих нарушений с учетом заключения экспертов об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан. Судом по существу не указано, какие конкретно нарушения являются основанием для сноса спорного здания, соразмерными таким последствиям и не позволяющими сохранить объект или привести его в соответствие с разрешением на строительство, отметил Верховный Суд РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила все обжалуемые судебные акты, направила дело на новое рассмотрение (Определение № 18-КГ24-424-К4).

Адвокатская газета № 6 (431) 16-31 марта 2025 года

Пресс-группа Элистинского городского суда Республики Калмыкия